ភតិសន្យាអចលនវត្ថុ៖ ការផ្លាស់ប្តូរម្ចាស់ ឬកម្មសិទ្ធិករ

ភតិសន្យា ឬកិច្ចសន្យាជួល សំដៅដល់កិច្ចសន្យាមួយដែលភាគីម្ខាង (ហៅថា ភតិបតី) ឱ្យភាគីម្ខាងទៀត (ហៅថា ភតិកៈ) ប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផល ពីវត្ថុណាមួយ ដោយយកថ្លៃ។ វត្ថុដែលជាកម្មវត្ថុនៃភតិសន្យា មានចលនវត្ថុ និងអចលនវត្ថុ។ (មាត្រា ៥៩៦ ក្រមរដ្ឋប្បវេណី) អត្ថបទនេះពិភាក្សាដោយសង្ខេបអំពីករណីនៃកិច្ចសន្យាជួលដី ឬអគារ ហើយដែលភតីបតីបានលក់ ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើដី ឬអគារនោះឱ្យទៅតតិយជន។ ក្នុងករណីដែលកម្មសិទ្ធិលើដី ឬអគារ ត្រូវបានផ្ទេរឱ្យទៅបុគ្គលណាផ្សេងដែលមិនមែនជាភាគីនៃកិច្ចសន្យាជួលបែបនេះ អាចនាំឱ្យមានការព្រួយបារម្ភថាតើការផ្លាស់ប្តូរបែបនេះប៉ះពាល់ជាអវិជ្ជមានដល់សិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍របស់អ្នកជួល ឬភតិកៈក្រោមកិច្ចសន្យាជួលដែរឬទេ។ អត្ថបទខ្លីនេះមានគោលបំណងពិភាក្សាអំពីបញ្ហានេះ។

១. ការការពារសិទ្ធិជួលតាមកិច្ចសន្យា៖

ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យភតិបតីមានសិទ្ធិលក់ ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុដែលជាកម្មវត្ថុនៃភតិសន្យា និងដើម្បីការពារសិទ្ធិជួលរបស់ភតិកៈ យើងពិនិត្យឃើញថាក្នុងការអនុវត្តភាគច្រើន គូភាគីតែងតែព្រមព្រៀងគ្នាកំណត់ច្បាស់ក្នុងកិច្ចសន្យាថា ភតិបតីមានសិទ្ធិលក់ ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុជួល ឱ្យទៅជនណាផ្សេងបាន ប៉ុន្តែភតិបតីត្រូវធានាថាកម្មសិទ្ធិករថ្មីបន្តទទួលស្គាល់ ឬគោរពសិទ្ធិជួលរបស់ភតិកៈដែលមាននៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល ឬភតិសន្យាដែលកំពុងនៅមានសុពលភាពនៅឡើយនោះ។ បន្ថែមលើការព្រមព្រៀងខាងដើមនេះ យើងក៏ឃើញមានករណីខ្លះទៀតដែលគូភាគី បានកំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យាថាភតិបតីដែលមានបំណងលក់ ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុជួលឱ្យទៅតតិយជន ត្រូវទទួលបាននូវការយល់ព្រមជាមុនពីភតិកៈ ឬអ្នកជួលជួល។ លើសពីនេះទៀត ក៏មានគូភាគីដែលបានយល់ព្រមគ្នា និងបានកំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យាថាភតិកៈ ឬអ្នកជួលមានសិទ្ធិក្នុងការទិញអចលនវត្ថុជួលមុនបុគ្គលណាផ្សេងទៀត ប្រសិនបើភតិកៈទិញយកអចលនវត្ថុជួល ក្នុងតម្លៃស្មើគ្នា។

២. ការការពារសិទ្ធិជួលតាមច្បាប់៖

បើទោះបីជាគូភាគីមិនបានព្រមព្រៀងគ្នាក្នុងការពារសិទ្ធិរបស់ភតិកៈ ដូចករណីខាងលើក៏ដោយ ក៏ច្បាប់បានផ្តល់ដំណោះស្រាយមួយដ៏សមរម្យ និងយុត្តិធម៌ផងដែរ។ ក្រមរដ្ឋប្បវេណី ត្រង់មាត្រា ៥៩៨ (លក្ខខណ្ឌតតាំងនៃសិទ្ធិជួលអចលនវត្ថុ) បានកំណត់ថា ដោយយោងតាមលទ្ធកម្មនៃការកាន់កាប់ និងការប្រើប្រាស់និងអាស្រ័យផលជាបន្តបន្ទាប់នូវវត្ថុជួល ភតិកៈនៃភតិសន្យាអចលនវត្ថុអាចតតាំងចំពោះជនដែលបានធ្វើលទ្ធកម្មនូវសិទ្ធិប្រត្យក្សលើអចលនវត្ថុ នៅក្រោយពេលដែលភតិកៈបានទទួលការកាន់កាប់ បាន។ ភតិកៈដែលកំពុងតែកាន់កាប់វត្ថុជួល អាចអនុវត្តសិទ្ធិទាមទារឱ្យប្រគល់វិញ សិទ្ធិទាមទារឱ្យបញ្ឈប់ការរារាំង និងសិទ្ធិទាមទារឱ្យបង្ការជាមុននូវការរារាំងចំពោះការបំពានសិទ្ធិជួល ដូចសិទ្ធិដែលកម្មសិទ្ធិករមាន។

អាស្រ័យហេតុនេះ ការផ្លាស់ប្តូរកម្មសិទ្ធិករលើអចលនវត្ថុជួលនឹងមិនប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិជួលរបស់ភតិកៈ ឬអ្នកជួលឡើយ ប្រសិនបើភតិកៈ ឬអ្នកជួលនោះបានកាន់កាប់ និងបំពេញកាតព្វកិច្ចតាមកិច្ចសន្យាជួល។ ពោលគឺកម្មសិទ្ធិករថ្មីក្លាយជាភតិបតីជំនួសឱ្យកម្មសិទ្ធិករចាស់ ហើយកម្មសិទ្ធិករថ្មីទទួលបាននូវសិទ្ធិ និងអនុវត្តកាតព្វកិច្ចក្នុងនាមជាភាគីនៃកិច្ចសន្យាជួល។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង យើងឃើញមានការសម្របសម្រួល ឬកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងកម្មសិទ្ធិករចាស់ កម្មសិទ្ធិករថ្មី និងភតិកៈដែលបញ្ជាក់អំពីការដកខ្លួនរបស់កម្មសិទ្ធិករចាស់ ការទទួលបន្តនូវសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចរបស់កម្មសិទ្ធិករថ្មី  និងការបន្តអនុវត្តកាតព្វកិច្ចរបស់ភតិកៈ ដើម្បីធានាឱ្យការអនុវត្តកិច្ចសន្យាជួលបានប្រព្រឹត្តទៅដោយរលូន។ ការរៀបចំបែបនេះអាចត្រូវបានធ្វើឡើងក្រោមកិច្ចសន្យាបន្ថែម ឬលិខិតឆ្លើយឆ្លងរវាង និងក្នុងចំណោមភាគីទាំងបីខាងលើ។

សូមបញ្ជាក់ជូនថា អត្ថបទនេះមិនមែនជាការផ្តល់ប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់ ឬការផ្តល់យោបល់ផ្នែកច្បាប់ឡើយ។